Б.Баярмагнай: Төмөр замчид ирэх сараас өмнө байрны урьдчилгаагаа байршуулж гэрээгээ баталгаажуулах шаардлагатай байна
УБТЗ-ын Их барилга, хөрөнгө оруулалтын албаны дарга Б.Баярмагнайтай шугам замын төмөр замчдыг орон сууцжуулах хөтөлбөрийн хэрэгжилтийн хүрээнд ярилцлаа.
-Замын-Үүд, Сайншанд, Багахангай зангилаадад баригдаж буй ипотекийн орон сууцнуудын талаар та мэдээлэл өгнө үү?
-Замын даргын үзлэг бүрээр шугам замын төмөр замчид ипотекийн орон сууц барьж өгөөч гэдэг хүсэлт тавьдаг. Төмөр замчдын хүсэлтийн дагуу Замын даргын 2022 оны А/264 тоот тушаалаар батлагдсан “Ажилчдыг 2022-2025 онд ипотекийн зээлийн орон сууцаар хангах хөтөлбөр”-ийг хэрэгжүүлж эхэлсэн. Энэ хөтөлбөр нь ажилтнуудын захиалгад үндэслэгдсэн. Дээрх хөтөлбөр Зүүнхараа зангилаанд амжилттай хэрэгжиж 80 төмөр замчин өрх хямд үнэтэй шинэ байранд орсон. Тодруулбал, эхний 40 айлын орон сууц 2024 онд, хоёр дахь орон сууц энэ онд ашиглалтад орсныг та бүгд мэдэж байгаа. Хөтөлбөрт тусгагдсан Замын-Үүд, Сайншанд, Багахангай зангилаанд ипотекийн зээлийн орон сууцны төслийг хэрэгжүүлж барилгын ажил эхэлсэн. Компани өөрийн санхүүжилтээрээ 30 хувийн гүйцэтгэлээ хийсэн. Гэрээ ёсоор одоо манай талаас ажилтнуудын бүрдүүлсэн 30 хувийн урьдчилгаа төлбөрийг өгөх ёстой. Тиймээс орон сууц захиалсан төмөр замчид маань урьдчилгаа төлбөрөө яаралтай бүрдүүлж өгөх шаардлага үүсээд байна. Энэ үйл явц маш удаашралтай байна. Барилгын компаниуд зээлээ аваад 30-аас дээш хувийн ажлаа хийчихсэн, гэтэл манай талын санхүүжилт гацсанаас барилга зогсох эрсдэл үүсээд байна.
-Шугам замд хэрэгжиж байгаа орон сууцны төслийг төмөр замчдын санал хүсэлт, судалгаан дээр тулгуурлан эхлүүлсэн гэсэн байхаа...?
-Тэгсэн. Замын-Үүд зангилааны төмөр замчдаас 129 ажилтан орон сууц бариад өгөөчээ гэсэн хүсэлт ирүүлсэн. Энэ зангилаанд 108 айлын орон сууцыг барьж байна.
Сайншандад анх 520 ажилтан орон сууцны захиалга өгсөн. Бараг зангилааны бүх төмөр замчин байр авна гэсэн ч гэрээ байгуулаад эхэлсэн чинь 165 хүн байр авахаар болсон. Энэ зангилаанд 180 айлын орон сууц барьж байна. Багахангайд 49 ажилтан захиалга өгсөн тул 40 айлын орон сууц барихад болох юм байна гэж үзсэн. Барилгыг барих газар, зураг төсөл, сонгон шалгаруулалт, зөвшөөрлүүд авах гээд маш их ажил хийгддэг. Шав тавьж, танилцуулга хийж, барилга эхлэх тухай мэдээллийг жилийн өмнөөс төмөр замчдадаа өгсөн. Орон сууцны урьдчилгаа төлбөрөө бүрдүүлэх хугацааг хангалттай өгсөн.
Гэтэл одоогийн байдлаар Замын-Үүдийн захиалагчдаас 20, Сайншанд зангилаанд 30, Багахангайд долоон айл урьдчилгаа байршуулаад гэрээгээ баталгаажуулсан байна. Эдгээр айлын зарим нь 30 хувиа бүрэн өгөөгүй ч ямартай ч тодорхой хэмжээний урьдчилгаа байршуулсан тул орон сууц авах нь баталгаатай гэж үзээд гэрээг нь баталгаажуулж байна. Аравдугаар сарын 01-ний дотор 30 хувиа төлж дуусгах хугацааг гүйцэтгэгчтэй зөвшилцөж, ажилтнууддаа боломж олгосон. Тухайн зангилааны захиалагчид байраа авахгүй байгаа тул энэ төслөө амжилттай дуусгахын тулд Замын хэмжээнд нийт төмөр замчдад байр авах боломжийг нээлттэй болгож байна. Мөн ахмадууддаа ч санал болгож байна. Цаашлаад төмөр замчдын аваагүй байрыг орон нутгийн зах зээлд борлуулж, барилгын 30 хувийн санхүүжилтийг бүрдүүлэх шаардлага гарч байна. Барилгын ажил хугацаатай учраас хүйтрэхээс өмнө бид ийм арга хэмжээ авч байна.
-Орон сууцны үнэ зах зээлтэй харьцуулахад ямар байгаа вэ?
-Замын захиргаанаас төмөр замчдаа аль болох хямд, чанартай орон сууцаар хангах бүх боломжийг ашиглаж байгаа. Зүүнхараа зангилаанд хэрэгжүүлсэн төсөл дээр газрыг орон нутгаас үнэ төлбөргүй авч, гадна дэд бүтцийг УБТЗ өөрөө 1.3 тэрбум төгрөгөөр санхүүжүүлснээр зах зээлээс хямд 1 960 000 төгрөгөөр орон сууцанд төмөр замчдаа оруулсан. Одоо Багахангай, Сайншанд, Замын-Үүд зангилаанд баригдаж байгаа орон сууцны хувьд ч газрын зөвшөөрлийг аймаг орон нутгийн захиргаанаас авч, гадна шугам сүлжээг манайх өөрийн хөрөнгөөр хийснээр орон сууцны үнэ зах зээлээс хямд байгаа. Замын-Үүдийн барилга есөн давхар, хоёр блок, нэг ам метр талбайн үнэ 2 700 000, Сайншандынх арван давхар, хоёр блок, нэг ам метр нь 2 850 000 төгрөг. Энэ хоёр барилга бүрэн цутгамал, металл фасадтай, хос лифттэй, тагт нь нэгдсэн шилэн хаалттай гээд Улаанбаатарт нэг ам метр нь 4-6 сая төгрөгийн үнэтэй зарагдаж байгаа орон сууцнуудаас чанарын хувьд ямар ч ялгаагүй орчин үеийн барилгууд баригдаж байгаа. Багахангайн орон сууц бол таван давхар, хоёр орцтой, нэг блок, нэг ам метр нь 2 050 230 төгрөг. Багахангайн барилгыг хямд болгохын тулд өрлөгөн дүүргэлттэй, хөөсөн дулаалга, чулуун эмульсэн фасадтай.
Эдгээр барилгын гадна шугам сүлжээг УБТЗ өөрийн хөрөнгөөр хийснээрээ Замын-Үүдийн орон сууцны нэг ам метрээс 144 500 мянган төгрөг, Сайншандад нэг ам метрээс 136 мянган төгрөг, Багахангайд нэг ам метрээс 306 мянган төгрөг хөнгөлж өгч байгаа. Тодруулбал, Замын-Үүдийн орон сууцны гадна шугам сүлжээнд 860 сая, Багахангайд 691 сая төгрөг, Сайншандад 1.5 тэрбум төгрөгийн хөрөнгө оруулалт хийж байгаа.
Ер нь, Замын-Үүд, Сайншандад бол орон сууцны нэг ам метрийн үнэ 3.0 саяас давчихсан байгаа. Жишээ нь, Багахангайд 52.38 ам.метр хоёр өрөө байр авахад 107.3 сая төгрөг, түүний 30 хувийн урьдчилгаа 32 сая төгрөгийг төлөөд дараа жил барилга ашиглалтад орсны дараа үлдсэн 75 сая төгрөгийг ипотекийн зээлээр төлнө. Замын-Үүдэд 38.29 ам метр нэг өрөө байр авъя гэж бодоход 103 сая төгрөг, үүний 30 хувь нь 31 сая төгрөг байршуулах юм.
Төмөр замчид маань орон сууцныхаа урьдчилгааг Замын-Үүд, Багахангайд өнгөрсөн оны аравдугаар сараас, Сайншандад зургадугаар сараас эхлээд байршуулах ёстой байсан. Одоо гүйцэтгэгчтэй зөвшилцөөд аравдугаар сарын 01-нийг хүртэл хугацаа олгоод байна. Ер нь, байрны 30 хувь урьдчилгаа барилгын гол санхүүжилт болж байгаа.
-Төмөр замчид орон сууцны 30 хувийн урьдчилгаагаа өгчихөөд, харин орон сууцны зээлээ хэзээнээс төлж эхлэх вэ?
- Ажилтнууд энэ жилдээ ямар ч хамаагүй эх үүсвэрээс зээл авч урьдчилгаагаа өгч болно. Харин дараа жил барилга дуусах үед эхний зээлүүдээ дуусгаад ипотекийн шалгуураа хангаж болно. Замын-Үүдийнх ирэх оны есдүгээр сард, Сайншандынх зургадугаар сард, Багахангай дөрөвдүгээр сард ашиглалтад орно. Тэгэхээр тэр хүртэл өмнөх зээлээ дуусгах, боломжтой бол урьдчилгаагаа 30 хувиас илүү нэмж төлөөд яваад байж болно. Тэгвэл бага л зээл авна шүү дээ. Эдгээр байран дээр зургаан хувийн ипотекийн зээл ямар ч саадгүй гарна. УБТЗ-тай олон жилийн хугацаанд хамтран ажиллаж байгаа Худалдаа хөгжлийн банк төмөр замчдын ипотекийн зээлийг ямар ч хүлээлтгүйгээр шууд гаргаж өгч байгаа. Зах зээл дээрээс бэлэн байр авч байгаа хүмүүст ипотекийн зээл олдохгүй байгаа. Улаанбаатарт гэхэд л 17500 орчим хүний ипотекийн зээл хүлээгдэж байгаа. Багадаа хоёр жил хүлээнэ. Зээлийн сангийн эх үүсвэр хязгаартай тул зээл авч чадахгүй хүмүүс ч байдаг. Тэгэхээр энэ боломжийг л төмөр замчид маань алдмааргүй байгаа юм. Өнөөдөр барилгын өртөг өөрөө нэг ам метр нь бараг 2.5 сая төгрөг давсан. Валютын ханш, материалын үнэ, инфляци өссөөр байна. Ийм байхад манай төслийн үнэ тогтвортойгоор 2026 онд дуусна. Тиймээс манай нийт 16 000 төмөр замчид, нийт ахмадууд зангилааны хүмүүсийн аваагүй үлдсэн байрнуудаас авч, ирээдүйдээ зөв хөрөнгө оруулалт хийхийг уриалж байна. Тухайлбал, Зүүнхараад манай ажилтнууд 1 960 000 төгрөгөөр байраа авсан байхад, одоо зах зээл дээр нь байрны үнэ 3.5 сая төгрөг болсон байна. Мөнгөний ханш байнга унаж, үл хөдлөхийн үнэ байнга өсөж байдаг шүү дээ.
-Төмөр замчдад мэдээлэл дутмаг хүрэв үү. Яагаад 30 хувийн урьдчилгаагаа өнөөг хүртэл байршуулсангүй вэ?
-Замын-Үүдэд өнгөрсөн оны арваннэгдүгээр сарын 13-нд Удирдах газраас ОСТК-ийн төлөөлөл очиж, байр захиалагч нарыг Соёлын төвд цуглуулж танилцуулга хийсэн. Өмнө нь аравдугаар сард шав тавьсан байсан. Багахангайд 2024 оны арванхоёрдугаар сар, 2025 оны нэгдүгээр сард ажилтнуудтай байр захиалгын гэрээг хүртэл байгуулсан. Бас л аравдугаар сард нь шав тавьж, мэдээлэл өгсөн. Сайншандад 2025 оны дөрөвдүгээр сард Соёлын ордонд ажилтнуудад бас танилцуулга хийсэн. Тавдугаар сард нь ажилтнуудыг дуудуулж, шав тавихад оролцуулсан. Удирдахаас болон зангилаанаас байнга мэдээлэл өгч байсан. Зангилааны удирдлагууд хүртэл олон удаа уулзалт, өдөрлөг зохион байгуулсан. Багахангайд ХХБ-ны салбар байдаггүй учраас банкны мэргэжилтнүүдийг Улаанбаатараас явуулж өдөрлөг зохион байгуулсан. Ажилтнууд бэлэн мөнгө байхгүй, мөнгөө хуримтлуулаагүй, зээл авах гэхээр өөр зээлтэй, хөрөнгүүдээ зарахад хугацаа орох мэтээр удааширч байна.
-Барилгын ажлын явц ямар байгаа вэ?
-Замын-Үүдийн барилга тавдугаар сарын сүүлчээр эхэлсэн. Одоогийн байдлаар Б блок есдүгээр давхраа цутгасан. Битүүлэх ажил эхэлж байна. Сайншандын барилга мөн л хоёр блок зэрэг есдүгээр давхартаа явж байна. Манайхаас гадна шугам сүлжээний ажлыг удахгүй эхлүүлнэ. Багахангайн барилга дөрөвдүгээр давхрын угсралтаа хийж байна. Үндсэндээ гүйцэтгэгч компаниуд маш хариуцлагатайгаар гэрээний үүргээ биелүүлж, графикаараа ажиллаж, өөрсдөө зээлээ аваад эхний 30 хувийн гүйцэтгэлээ хийчихлээ. Гэтэл УБТЗ гэрээний үүргээ биелүүлдэггүй, санхүүжилтийг нь өгч чаддаггүй. Учир нь, манай ажилтнууд 30 хувиа төлөхгүй байна.
-Хэрвээ энэ захиалсан байрнуудаа авахгүй бол яах вэ?
-Барилгын компанитай манайх гэрээ хийсэн. Нэгдүгээрт, тухайн зангилааны төмөр замчдад зориулан барьж байгаа учраас төмөр замчид маань авна гэж байгаа. Хоёрдугаарт, Замын хэмжээнд төмөр замчид болон ахмадууддаа байр авах боломжийг нээлттэй болгож байгаа. Жишээ нь, Улаанбаатарт ажиллаж амьдардаг хүн Замын-Үүдэд орон сууц худалдаж аваад ашиглалтад ороход нь зах зээлийн ханшаар нь зараад ашгаа авах, эсвэл түрээслүүлээд зээлээ төлчих, гэр буудал маягаар ашиглуулж ашиг олох, эсвэл тэтгэвэрт гараад Замын-Үүдэд амьдрах төлөвлөгөөтэй хүмүүс байж болно шүү дээ. Магадгүй үр хүүхэд нь төмөр замын мэргэжлээр сурч байгаа, төгсөөд Замын-Үүдэд ажиллах төлөвлөгөөтэй бол эцэг эх нь хүүхдэдээ зориулж байр авч болно. Тиймээс Замын хэмжээнд төмөр замчид байршил харгалзахгүй байр авч болно. Ер нь, үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийх нь банкинд мөнгөө хадгалснаас өндөр өгөөж өгнө шүү дээ. Багахангайд гэхэд Бөөрөлжүүтийн цахилгаан станц ашиглалтад ороод төмөр зам нь баригдчихлаа. Багахангай –Хөшигийн хөндийн төмөр зам баригдаж байна. Тэнд ажиллах төмөр замчдынхаа нийгмийн асуудлыг МТЗ ТӨХК хараахан шийдээгүй байна. Тэгэхээр Багахангайд ч гэсэн байр худалдаж авахад тухайн байраа түрээслүүлэх, зах зээлийн үнээр нь худалдах зэрэг ашиг олох боломжууд байна.
Эхнээсээ орон нутгийн удирдлагууд төрийн албан хаагчдадаа байр авч өгөх хүсэлтээ илэрхийлээд байна. Төмөр замчид маань захиалсан байраа авахгүй бол орон нутгийнханд санал болгохоос аргагүй нөхцөлд тулж байна. Энэ тохиолдолд гадны иргэдэд бол гадна шугам сүлжээнд зарцуулсан мөнгөө нэмж борлуулна. Дээр хэлсэн, Замын-Үүдэд 144 500 мянган төгрөг, Сайншандад 136 000 төгрөг, Багахангайд 306 000 төгрөг нэмнэ гэсэн үг.
Гүйцэтгэгч компаниас захиалгын утас, хүн ажиллуулна, сул байруудыг хэлж өгч, төлбөрөө төлсөн хүмүүстэй байр захиалгын гэрээг байгуулна. Гадны иргэдэд бол компани ашиглалтад орох хүртэл гэрээндээ тусгаад хувь лизинг хийж болно.
Бид мэдээллийг дотоодын “Able” программын олон нийт хэсэгт байрлууна.
-Дараагийн удаа хаана ипотекийн байр барихаар төлөвлөж байна вэ?
-Дархан зангилаанд аймгаас зарласан дахин төлөвлөлтөд УБТЗ оролцоод, 132 айлын 12 давхар орон сууц барихаар төлөвлөөд зураг төсөл, техникийн нөхцөл авах, хуучин барилгаа нураалгах 16 айлтай гэрээ байгуулах ажил явагдаж байна. Дарханд орон сууцны нэг ам метрийн үнэ 4.0 сая төгрөгөөс давчихсан байна. Бид бас төмөр замчдадаа аль болох хямд бөгөөд чанартай, орчин үеийн шийдэлтэй байрыг 2 880 000 төгрөгөөр барьж өгнө гээд төлөвлөж байна. Гүйцэтгэгч шалгарсан. Хамгийн гол нь төмөр замчид орон сууц авахаар төлөвлөсөн бол одооноос урьдчилгаагаа бүрдүүлэх хэрэгтэй.
Ер нь цаашид дүгнэлт хийж, одоогийн энэ загвараа өөрчилж, цаасаар ирүүлсэн захиалгыг биш бодитоор мөнгө байршуулсан тохиолдолд захиалгаар тооцож, хэдэн айлын орон сууц барих төлөвлөлтийг хийх ёстой гэдэг нь харагдаж байна. Мөн Улаанбаатар хотод Нийслэлийн орон сууцны корпорацитай хамтран ажиллахаар ярилцаж байна. Мөн аймаг, нийслэлийн орон сууцны бодлого, хөтөлбөртэй уялдуулж, газрыг төрийн хөрөнгөөр чөлөөлүүлж, дэд бүтцийг нь хийлгэж, бид барилгыг нь бариулж болно.
Б.Гүнжинлхам